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MANUTENZIONE ORDINARIA

Laura Tollis, Architetto


Quando si decide di intraprendere dei lavori di ristrutturazione è bene avere in mente un quadro di quelle che sono le norme vigenti in ambito edilizio, capire le tempistiche, i documenti necessari e i costi a cui si va incontro.

A partire da metà degli anni ’70 con la Legge Bucalossi (l.10/77) prima e con la l.457/1978, che introducono rispettivamente la concessione edilizia e l’autorizzazione edilizia, si è iniziata a fare una distinzione sugli interventi, dividendoli in edilizia leggera e pesante, nei primi rientravano quei lavori di manutenzione dell’edificio volti a salvaguardare l’efficienza e la salubrità degli ambienti, mentre nei secondi invece tutti quegli interventi di nuova costruzione o modifiche della sagoma, opere che portavano a un organismo in parte o del tutto diverso. Questa divisione è tuttora valida ma con l’entrata in vigore del Testo Unico per l’Edilizia (Dlgs 380/2001) si riordina sotto un unico documento tutto ciò che concerne l’attività edilizia classificando i possibili interventi in 6 categorie:

  1. Manutenzione ordinaria;
  2. Manutenzione straordinaria;
  3. Restauro e risanamento conservativo;
  4. Ristrutturazione edilizia;
  5. Nuova costruzione;
  6. Ristrutturazione urbanistica;

Per un maggiore approfondimento sulle tipologie degli interventi edilizi potete consultare l’articolo dedicato.

 

Quali interventi rientrano nella manutenzione ordinaria?

Secondo quanto stabilito nell’Art. 3 del Testo Unico per l’Edilizia per interventi di manutenzione ordinaria si intendono: “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti” e con l’ultimo aggiornamento del Testo Unico (d.lgs. 222/16) “compresi gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW”.

I lavori di manutenzione ordinaria sono quindi interventi di risanamento conservativo che possono avere come oggetto esclusivamente gli impianti e le finiture esterne ed interne, senza coinvolgere gli elementi strutturali, con l’obiettivo di salvaguardare l’edificio dall’usura del tempo e dall’azione degli agenti atmosferici, garantendone la funzionalità all’uso.

Esempi di interventi interni che rientrano nella manutenzione ordinaria:

  • la sostituzione delle porte;
  • il rifacimento dell’intonaco;
  • la sostituzione o la riparazione del controsoffitto;
  • la pittura delle pareti;
  • la sostituzione delle piastrelle.

Esempi di interventi esterni che rientrano nella manutenzione ordinaria:

  • la pulitura della facciata;
  • il rifacimento dell’intonaco;
  • il rifacimento della pavimentazione;
  • la riparazione e la sostituzione di persiane, tapparelle, caloriferi, davanzali, parapetti, senza variazione materica e formale;
  • la riparazione e sostituzione di manti di copertura e impermeabilizzanti;
  • riparazione di grondaie e cornicioni.

Esempi di interventi sugli impianti tecnologici che rientrano nella manutenzione ordinaria:

  • l’aggiunta o la sostituzione dei sanitari in un bagno esistente;
  • un nuovo punto luce;
  • il rifacimento dell’impianto elettrico;
  • l’installazione di un sistema di allarme.

 

È necessario un titolo abilitativo?

Facendo sempre riferimento al Testo Unico per l’Edilizia, secondo l’Art. 6, gli interventi di manutenzione ordinaria come sopra definiti, essendo interventi “leggeri” che non alterano l’edificio né strutturalmente e neppure formalmente (per ciò che concerne il colore, le caratteristiche che lo distinguono e la spazialità) ricadono in attività edilizia libera.

È bene sottolineare che comunque tutti gli interventi, anche quelli che non richiedono alcuna autorizzazione o comunicazione di inizio lavori asseverata, sono soggetti alla prescrizione degli strumenti urbanistici comunali ed edilizi vigenti e al rispetto delle altre normative aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, efficienza energetica, di tutela di rischio idrogeologico e vincolistiche contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio).

In conclusione, ad eccezione delle particolari circostanze sopra menzionate, gli interventi di manutenzione ordinaria non richiedono elaborati, salvo eventuali diverse disposizioni previste dalle norme e dai regolamenti locali del Comune (P.R.G., Regolamento Edilizio Comunale e Regolamento d’igiene o strumenti equivalenti fissati da norme regionali).

 

Quando è possibile usufruire del IVA al 10%?

Gli interventi di manutenzione ordinaria che vengono effettuati su edifici a prevalente destinazione residenziale godono dell’IVA agevolata. Sono infatti soggette all’imposta sul valore aggiunto con aliquota ridotta al 10% le prestazioni aventi in oggetto interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata. Tali interventi prima definiti dall’articolo 31 della legge n457/1978 sono oggi racchiusi nell’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia.

La norma in materia di agevolazione tributaria, che a tutti gli effetti è entrata in vigore, è la legge 23 dicembre 2009 n.191.

Un altro documento importante che fa chiarezza in materia è la Risoluzione n.15/E del 14 Marzo 2013, redatta dall’Agenzia delle Entrate che precisa che negli interventi di manutenzione ordinaria ricadono anche le prestazioni di manutenzione obbligatoria, previste per gli impianti elevatori e per quelli di riscaldamento, condominiali o ad uso esclusivo, installati in fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata, consistenti in verifiche periodiche e nel ripristino della funzionalità, compresa la sostituzione delle parti di ricambio in caso di usura (a fronte delle quali vengono corrisposti canoni annui) e il controllo di emissioni degli stessi. L’agevolazione è diretta ai consumatori finali della prestazione, che inizialmente verseranno l’imposta applicata nella misura ordinaria ed entro e non oltre due anni da tale data (art. 21 del decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546) potranno richiedere il rimborso dell’IVA addebitata in misura eccedente il 10%.

Sempre in tema di agevolazioni si ricorda che gli Ecobonus per le ristrutturazioni edilizie sono stati confermati anche per il 2018 e per ciò che concerne la manutenzione ordinaria sono previsti per quei lavori che vengono effettuati su parti comuni di edifici residenziali, cioè su condomini.

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