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Lastrico Solare

di Giulia Monte, Architetto


Il lastrico solare è una superficie piana posta sulla parte superiore del condominio e svolge essenzialmente la funzione di copertura. Nel caso in cui sia circondata da ringhiere per consentire l'affaccio, questo prende il nome di terrazzo.

Il lastrico solare può essere di tre tipi:

  • Proprietà comune ad uso esclusivo,
  • Proprietà esclusiva,
  • Oppure di proprietà ed uso comune.

Ciò che principalmente contraddistingue la terrazza è la funzione di affaccio.

A differenza dei lastrici solari, che assolvono appunto al compito di copertura di un edificio, a servizio presumibilmente comune dei proprietari dello stesso, le terrazze a livello devono, invece, considerarsi come facenti parte, strutturalmente e funzionalmente, degli appartamenti da cui vi si accede, ed al cui uso esclusivo esse sono destinate.

 

Lastrico solare definizione

Vi è una differenza anche in termini di disciplina urbanistica, tra un lastrico solare e un terrazzo.

  • Il lastrico solare è una parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto, o quanto meno una copertura di ambienti sottostanti,
  • La terrazza è intesa come ripiano anch’esso di copertura, ma che nasce già delimitato all’intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti.

Nel caso si realizzi un cambio di destinazione d’uso trasformando un solaio di copertura, per cui non è prevista la praticabilità, in terrazzo, mediante specifici interventi edilizi, è necessario il permesso di costruire”.

La Cassazione con la Sentenza n. 3465 del 2012 ha ribadito un concetto importante in tema di condomini: il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle spese in base alle relative spettanze risultanti dalle tabelle millesimali. Ancora, nel caso in cui il lastrico solare sia pertinenza esclusiva di un condominio, questo è tenuto per 1/3 ed il restante è a carico del condominio.

Nel caso in cui dovessero esserci dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, vale a dire i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione ai due terzi, ed il titolare della proprietà o dell'uso esclusivo, in ragione della altre utilità.

Nell'ipotesi in cui dal lastrico solare, o dalla terrazza, derivino danni all'appartamento sottostante, o comunque ad altre parti esclusive dell'edificio, il proprietario di queste ultime può chiedere i danni sia al condomino che gode in via esclusiva della terrazza sia al condominio, in persona dell'amministratore.

Rientrano tra le parti comuni le solette in cemento armato che fungono da struttura portante del lastrico solare, nonché il manto, che può essere di asfalto o di altro materiale impermeabile. All’inizio dell’articolo abbiamo parlato di proprietà ad uso comune e ad uso esclusivo; vediamo ora quali sono le differenze.

 

Lastrico solare condominiale

L’uso che i singoli condòmini possano fare del lastrico di proprietà comune è regolato dal principio secondo il quale ciascuno può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Ad esempio, è consentita a ciascun condòmino l’installazione di antenne per la ricezione o la diffusione radiofonica e televisiva, così come è ammessa l’apposizione di insegne, targhe e cartelli a fini commerciali o pubblicitari.

Controversa, invece, è la questione relativa alla possibilità, da parte di un condòmino, di installare una canna fumaria sul lastrico condominiale. Di recente la giurisprudenza ha affermato la legittimità di tale opera nel caso in cui la zona occupata sia trascurabile, in maniera tale da non menomare la funzione di copertura e calpestio del lastrico, e la possibilità di uso dello stesso da parte degli altri comproprietari.

 

Lastrico solare uso esclusivo

L’Art. 1126 del Codice Civile (circa i lastrici solari di uso esclusivo) prevede l’ipotesi in cui il lastrico solare, o parte di esso, sia di uso esclusivo di uno o alcuni soltanto dei condòmini. Ciò si verifica quando al lastrico può accedere solo il proprietario, mediante una scala interna dall’appartamento sottostante, oppure dalla scala comune con porta di accesso le cui chiavi siano solo in suo possesso. Il lastrico solare posto al servizio di una proprietà esclusiva deve considerarsi pertinenza di quest’ultima, anche se nulla risulta dai titoli di acquisto.

 

RIPARAZIONE E INFILTRAZIONI LASTRICO SOLARE

In tema di terrazzi e lastrici solari è necessario pensare ad un adeguato trattamento preventivo o risolutivo di riprazione e/o impermeabilizzazione. Bisogna innanzitutto capire come agire in presenza d’infiltrazioni. Va quindi effettuata un’analisi strumentale per verificare se esiste già un sottofondo impermeabilizzante o meno, se le giunzioni del pavimento sono a posto e se quest’ultimo è ben incollato sul sottofondo o se esistono delle sconnessioni.

Solitamente, se alcuni di questi elementi sono compromessi, l’infiltrazione si manifesta con accumulo di sporcizia, muffe o tracce di muschio e diviene obbligatorio pianificare un'intervento di rifacimento del lastrico solare condominiale o esclusivo. Quando vi sono fenomeni simili è possibile intervenire ripristinando ex-novo il lastrico solare o valutare, in base all’entità dei danni e l'urgenza causata dall'infiltrazione, l'opportunità di intervenire localmente nelle sezioni più danneggiate del lastrico. Se lo spazio da ripristinare è una sezione importante dell'area di lastrico complessivo, è consigliabile asportare la pavimentazione esistente, aggiungere o ricostituire il manto impermeabilizzante e ricostruire una nuova copertura. Un altro accorgimento potrebbe essere quello di sigillare bene le fughe delle piastrelle e creare dei giunti di dilatazione per arginare il fenomeno delle infiltrazioni nel lastrico solare. Esistono delle membrane in polietilene ad alta densità che consentono eventuali movimenti superficiali del materiale di copertura, senza creare fratture.

Questa tipologia di prodotti risolve in maniera egregia l’impermeabilizzazione e, non avendo grandi dilatazioni, evita giunzioni e altri interventi poco apprezzabili. Hanno, però, il difetto di essere costosi e la loro applicazione deve essere fatta da personale esperto. Nel caso in cui invece sia possibile sanare l’esistente, si può intervenire direttamente sulla pavimentazione esistente, senza demolizione, ricorrendo a strati sottili impermeabili di tipo polimerico, applicati su superfici adeguatamente preparate e trattate con un primer di sottofondo, poi rifinite con trattamenti pigmentati e antiscivolo.

Se le strutture sono in buone condizioni e le quote lo consentono, è possibile sovrapporre alla pavimentazione esistente una nuova impermeabilizzazione. Su di essa si realizza un nuovo massetto che verrà poi pavimentato. È interessante sapere che, nel caso in cui non sia necessario ricostruire tutto, attraverso le resine è possibile ripristinare completamente l’impermeabilizzazione precedentemente effettuata con guaina in pochi e semplici passaggi. Sarà infatti possibile posare i materiali in resina direttamente sulla guaina senza rimuoverla e in caso di futura manutenzione sarà necessaria una successiva stesa di resina per ripristinare il manto eventualmente rovinato dagli agenti esterni nel tempo. Per fare ciò è assolutamente imprescindibile armare le resine con fibra di vetro.

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