manutenzione-straordinaria

MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Laura Tollis, Architetto


Come abbiamo visto nel precedente articolo, per interventi di manutenzione ordinaria non è necessario alcun titolo abilitativo in quanto si tratta sempre di interventi di edilizia leggera che non comportano modifiche e che non interagiscono mai su parti strutturali dell’organismo architettonico.

 

Un discorso differente è per gli interventi di manutenzione straordinaria che, seppur hanno l’obiettivo comune con i precedenti di mantenere la funzionalità e la salubrità dell’edificio, possono essere effettuati anche su parti strutturali e portare delle modifiche nella distribuzione interna degli ambienti. Come vedremo il Testo Unico per l’Edilizia stabilisce una differente procedura a seconda se l’intervento coinvolge parti strutturali degli edifici o meno.

Innanzitutto capiamo cosa si intende per manutenzione straordinaria: secondo quanto riportato nell’articolo 3 del DPR 380/2001 (Testo unico sull’Edilizia), sono tutte quelle opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificato la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Esempi di interventi di manutenzione straordinaria sono:

  • realizzazione di un nuovo bagno;
  • realizzazione di una cabina armadio, ripostiglio, ecc.;
  • apertura di porte interne;
  • modifiche e/o eliminazione di pareti interne;
  • nuova costruzione di parete interna;
  • rifacimento di scale e rampe;
  • sostituzione di infissi e serramenti con modifiche di materiali o tipologia;
  • realizzazione di cancelli o muri di cinta;
  • rifacimento di vespai o scannafossi;

Come è possibile constatare dall’elenco sopra riportato i lavori di manutenzione straordinaria hanno come obiettivo comune quello di migliorare l’ambiente da un punto di vista di accessibilità, fruibilità e prestazionale in termini di sostenibilità ed efficienza energetica.

I lavori classificabili in manutenzione straordinaria sono soggetti a CILA o a SCIA, entrambe le procedure edilizie non sono soggette al pagamento di alcun contributo (non andando a influire sul carico urbanistico e rientrando nella cosiddetta edilizia leggera) e devono essere attivate prima dell’inizio dei lavori.

CILA per interventi di manutenzione straordinaria

Gli interventi di manutenzione straordinaria che non interessano parti strutturali possono essere realizzati previa una Certificazione Inizio Lavori Asseverata (CILA) che è uno dei titoli edilizi confermati dal D.lgs. 222/16. La comunicazione, può avvenire anche per via telematica, prima dell’inizio dei lavori da parte dell’interessato all’amministrazione competente.

Alla compilazione della Comunicazione di inizio lavori deve essere allegato:

  1. gli elaborati grafici indicanti lo stato di fatto, di progetto e raffronti tra essi (gialli e rossi);
  2. relazione tecnica firmata da un tecnico abilitato che assevera che l’intervento è conforme agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio;
  3. i dati identificativi dell’impresa affidataria dei lavori.

La mancata comunicazione asseverata dell’inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro, sanzione che viene ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione. La Comunicazione di fine lavori con attestazione del direttore lavori (se richiesta dal Comune), invece, si presenta allegando la documentazione per l’aggiornamento catastale, che sarà presentata agli uffici dell’Agenzia delle entrate, a cura dell’ufficio tecnico.

Qualora l’edificio oggetto dell’intervento sia sottoposto a un vincolo paesaggistico è opportuno richiedere preventivamente l’Autorizzazione o l’Autorizzazione semplifica (se ricade in uno degli interventi per i quali è possibile richiederla).

SCIA gratuita per interventi di manutenzione straordinaria

Per interventi di manutenzione straordinaria, che riguardino le parti strutturali dell’edificio è opportuno procedere con una Segnalazione Certificata di Inizio Attività.

La disciplina che regola la SCIA gratuita prevede che i lavori possono essere iniziati contestualmente alla presentazione con silenzio-assenso immediato (salvo casi specifici in cui siano necessari particolari atti di assenso, in questo caso l’interessato può richiedere direttamente allo sportello unico di provvedere ad acquisirli).

La domanda deve essere corredata da tutta la modulistica necessaria per la SCIA quindi:

  • I. autocertificazioni, attestazioni, dichiarazioni e certificazioni occorrenti per la relativa attività edilizia;
  • II. autocertificazione requisiti igienicosanitari;
  • III. asseverazione sui lavori da realizzare;
  • IV. elaborati progettuali.

Per la SCIA inoltre vige l’obbligo di comunicazione di fine lavori con attestazione del direttore lavori, che garantisce che gli interventi sono stati realizzati in conformità con il progetto approvato e nel rispetto delle norme vigenti.

 

Quando è possibile usufruire del IVA al 10%?

Analogamente a quanto già detto per la manutenzione ordinaria, anche per interventi di manutenzione straordinaria su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata è possibile usufruire dell’imposta di valore aggiunto ridotta al 10%. Per ciò che concerne invece gli Ecobonus 2018 previsti per le ristrutturazioni edilizie i lavori di manutenzione straordinaria ci rientrano sia se effettuati su parti comuni di edifici residenziali (cioè su condomini), come per la manutenzione ordinaria, ma anche se effettuati su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurale.

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