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CERTIFICATO DI STABILITA'

di Francesca Di Mario, Architetto


Il Certificato di Stabilità diventerà obbligatoria con la prossima legge di Stabilità, cerchiamo di capire il perché di un nuovo provvedimento sullo stato delle case.

La Certificazione Statica diventerà obbligatoria nei futuri contratti di compravendita con la prossima legge di Stabilità, che sarà in vigore dal 2018; dunque senza tale certificazione non si potranno vendere gli immobili. Lo ha annunciato il Ministro per le Infrastrutture e Trasporti Graziano Delrio, in seguito al crollo della palazzina di Torre Annunziata, che ha causato la morte di otto persone.

 

PERCHE’ E' STATO RESO OBBLIGATORIO IL CERTIFICATO DI STABILITA'?

 

In conseguenza dell’ennesima tragedia in Italia torna alla luce il problema di un patrimonio immobiliare nazionale spesso fatiscente: secondo Confartigianato e Istat sono ben 2 milioni in tutta Italia le abitazioni a rischio, ossia il 6,4% dei 31 milioni censiti al catasto. Come purtroppo suggeritoci dalla tragedia di Torre Annunziata, le problematiche strutturali non sono legate soltanto al rischio sismico ma anche alla stabilità di edifici in conseguenza di eventuali lavori successivi alla costruzione ed eseguiti in modo non corretto. E’ bene ricordare che proprio nel caso del comune campano, il crollo della palazzina sia stato dovuto ad una patologia strutturale, peraltro preceduta da segnalazioni e preoccupazione da parte dei condomini.
L’assessore all’Urbanistica Pierfrancesco Maran sostiene infatti che l’obiettivo principale di tale decisione sia "responsabilizzare i proprietari a una corretta prevenzione necessaria per non piangere tragedie successive".
L’enorme patrimonio edilizio italiano va senza dubbio messo in sicurezza; soprattutto ora che si è pressoché arrestato il processo di espansione e che con buona probabilità la maggior parte delle persone si ritroverà a vivere in edifici costruiti da almeno 50 anni, questi accorgimenti potrebbero diventare un modo per raggiungere i necessari standard di stabilità e rimettere in moto in maniera virtuosa l’edilizia. Tutto ciò avvalorato dal fatto che anche i fabbricati ben costruiti, nel tempo hanno bisogno di revisione e manutenzione, basti considerare soltanto il degrado del calcestruzzo, dovuto a semplici cause ambientali come anidride carbonica, fumi, acidi, gelo, disgelo, vibrazioni, ecc.
Per quanto riguarda l’aspetto tecnico, invece, Armando Zambrano, presidente del CNI (Consiglio Nazionale Ingegneri) aggiunge: “Bisogna far sì che si abbia una conoscenza più ampia dello stato degli immobili, in modo da poter stabilire se e come è necessario intervenire per garantirne la sicurezza”.
Inoltre "In Italia - spiega Zambrano - abbiamo circa 20 milioni di edifici costruiti prima che venisse introdotta la normativa sul rischio sismico che ha imposto regole più stringenti nel settore delle costruzioni. In questo senso, dopo l’iniziativa di Delrio, ci aspettiamo un ulteriore sforzo dal mondo della politica, anche nella direzione dell’introduzione del fascicolo del fabbricato".
Anche secondo il Consiglio Nazionale degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori, “si tratterebbe di una documentazione ‘minimale’ che consentirebbe di conoscere le condizioni di vulnerabilità degli edifici per avere un quadro realistico dello stato del patrimonio edilizio del nostro Paese, anticipando l’istituzione dell’auspicato fascicolo del fabbricato”.

 

FASCICOLO DEL FABBRICATO – COS’E’ E COSA C’ENTRA?

 

E’ auspicabile che il Certificato di Stabilità di un edificio sia inserito all’interno di un piano complessivo di prevenzione e sicurezza, in modo tale da prevenire eventuali eventi drammatici. E’ bene che questo piano preveda anche il Fascicolo del Fabbricato, una sorta di cartella clinica dell’edificio che consentirebbe di avere una conoscenza complessiva dello stesso in tutte le sue parti.
Ciò permetterebbe un’azione a tutto tondo: dalla prevenzione dal rischio sismico e da impianti elettrici non a norma, fino alla dispersione energetica e alla conoscenza complessiva del patrimonio abitativo.
“Da anni – dice Zambrano – come Consiglio Nazionale degli Ingegneri e come Rete Professioni Tecniche chiediamo l’istituzione del fascicolo del fabbricato. Riteniamo, infatti, che sia uno strumento determinante per conoscere le criticità di un edificio. Cominciano a rendersene conto anche gli organi di informazione che da un po’ di tempo lo indicano come una determinante fonte di conoscenza dello stato delle nostre case. Purtroppo, però, in questi anni determinate lobby, soprattutto quelle dei proprietari immobiliari, avanzando motivazioni a volte piuttosto fantasiose, hanno lavorato per evitarne l’introduzione, facilitati dall’indifferenza colpevole della politica”.
Per tornare ancora una volta all’esempio del crollo di Torre Annunziata, il Presidente del CNG Francesco Peduto afferma: “Se ci fosse stato il fascicolo del fabbricato, sarebbero stati evidenti i problemi strutturali e non, legati all’edificio e soprattutto si sarebbe avvertita la necessità di procedere obbligatoriamente ad eventuali manutenzioni del palazzo. Sembra che nello stabile fossero in corso dei lavori di ristrutturazione. Senza fascicolo del fabbricato, è impossibile ricostruire tutte le problematiche e gli eventi che hanno interessato un edificio”.

 

QUALI COSTI COMPORTA L'ATTRIBUZIONE DEL CERTIFICATO DI STABILITA'?

 

Per quanto riguarda la Certificazione Statica i costi varieranno a seconda delle condizioni in cui versa lo stabile. Inizialmente bisognerà eseguire un rilievo senza esami invasivi che può essere stimato tra i 2mila e i 10mila euro a seconda dei metri quadrati del palazzo. Nel caso la struttura versi in cattive condizioni, bisognerà eseguire indagini tecniche approfondite che potrebbero alzare il costo fino a 90mila euro.
Da qui il dissenso creatosi tra l’opinione dei tecnici, poiché alcuni temono che ciò potrebbe influenzare negativamente la commercialità immobiliare. In aggiunta quindi alla difficile realizzazione del progetto per via dei costi, Edoardo Cosenza - Ordinario di tecnica delle costruzioni all’Università Federico II di Napoli – sostiene che non si possa obbligare ad inserire il Certificato Statico nell’atto di compravendita poiché tale atto riguarda una singola unità immobiliare, mentre il Certificato deve essere redatto a cura di un tecnico per l’intero condominio.
Ciononostante la problematica economica può essere arginata tramite il SISMA-BONUS, grazie al quale è possibile fare un’analisi delle condizioni statiche degli immobili e detrarre fiscalmente fino all’85% delle spese sostenute o cedere il credito nei confronti dello Stato.
Questa agevolazione inserita nella Legge di Bilancio 2017 prevede la possibilità di fruire di un’importante detrazione fiscale sugli interventi di adeguamento sismico delle case, degli immobili delle attività produttive e dei condomini. L’Italia infatti è divisa fondamentalmente in 4 zone a diverso grado di rischio sismico e gli immobili oggetto della nuova detrazione sono quelli ubicati nelle zone 1,2 e 3.

 

IL CASO DI MILANO, UNA CITTA' VIRTUOSA NEL MONITORAGGIO DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE

 

Il primo tra i grandi Comuni a fare un passo in questa direzione è quello di Milano.
L’obbligo di munirsi del Certificato di Idoneità Statica, da ottenere entro l’ottobre del 2019 (il secondo termine è il 2024), vale per quei palazzi con più di 50 anni, che non hanno una carta che dimostri il collaudo statico; pena l’impossibilità di vendere un appartamento.
Questo obbligo comprenderà tra i 13 e i 14 mila immobili nella prima scadenza e circa 27 mila totali per la seconda scadenza.
Purtroppo molti tecnici sostengono che sarà piuttosto difficile arrivare in tempo alla scadenza del 2019 sia per la difficoltà di redazione di un così alto numero di pratiche in poco tempo, sia poiché questa norma viene interpretata dai cittadini come una tassa aggiuntiva ai costi del condominio. Questo anche in considerazione del fatto che la città di Milano si trova soltanto nella zona 4 del rischio sismico in Italia, perciò i proprietari degli immobili non lo identificano come un problema imminente; dimenticando però di considerare che i problemi statici di un edificio, come sopra riportato, possono derivare da molti altri fattori quali degrado, mancata manutenzione e lavori effettuati in un secondo momento.

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